08/2009: Liebhaberei bei Vermietung durch eine Gemeinde-KG

Häufig übertragen Gemeinden ihre Immobilien an private KGs. Die KG vermietet die Immobilie dann an die Gemeinde zurück. Weist ihre Vermietungstätigkeit unternehmerischen Charakter auf, kann sich die KG die Vorsteuern aus den Errichtungskosten und den laufenden Erhaltungskosten der Immobilie vom Finanzamt zurückholen.

Eine unternehmerische Vermietung liegt dann vor, wenn die Miethöhe mindestens die Betriebskosten sowie eine Abgeltung für die Abschreibung abdeckt. Da diese Kosten die Mietentgelte regelmäßig übersteigen werden, stellt sich die Frage, ob die Tätigkeit nicht einkommenssteuerlich als Liebhabereitätigkeit einzustufen ist. Bei der Liebhaberei prüft die Finanz, ob eine Tätigkeit langfristig gesehen Gewinne abwirft. Ist dies nicht der Fall, liegen keine Einkünfte mehr vor. Aufwendungen und Erträge, die im Zusammenhang mit dieser Tätigkeit anfallen, werden dann nicht anerkannt.

Keine steuerlich relevante Einkunftsquelle

Die reine Vermietung der Immobilie an die Gemeinde durch die KG gilt steuerrechtlich als vermögensverwaltende oder nicht-gewerbliche Tätigkeit. Damit begründet aber auch die Komplementär-Beteiligung der Gemeinde an der nicht-gewerblich tätigen KG keinen Betrieb gewerblicher Art (BgA). Hinzu kommt, dass Gemeinden steuerlich besonders begünstigt werden: Sie unterliegen nur mit ihren Einkünften aus einem BgA sowie mit bestimmten Kapitalerträgen der Steuerpflicht. Somit stellt die Beteiligung der Gemeinde an der nicht-gewerblichen KG keine steuerlich relevante Einkunftsquelle dar.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Dies hat zur Folge, dass die Gemeinde auch nicht in die gemeinschaftliche Feststellung der KG-Einkünfte einzubeziehen ist. Anderes gilt für die übrigen KG-Beteiligten, sofern es sich bei diesen um natürliche Personen handelt: Sie erwirtschaften alle mit ihren KG-Anteilen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die gemeinschaftlich festgestellt werden. Aus den Aufwendungen und Erträgen der KG wird der gemeinschaftliche Gewinn oder Verlust ermittelt. Dieser wird entsprechend den Beteiligungen auf die KG-Gesellschafter aufgeteilt.
Für die Liebhabereibetrachtung ist die Beurteilung der Einkunftsquelleneigenschaft auf Ebene der KG sowie auf Ebene der Gesellschafter durchzuführen. Da die Vermietungstätigkeit der KG im Regelfall zu Verlusten führen wird, ist anzunehmen, dass die Liebhabereibetrachtung sowohl auf Ebene der KG als auch auf Ebene der Gesellschafter zum Ergebnis kommen wird, dass die Vermietungstätigkeit der KG und die daraus resultierenden Gewinne und Verluste der Gesellschafter Liebhabereieinkünfte darstellen.
Dies hat zur Folge, dass die Gesellschafter die aus der KG-Beteiligung resultierenden Gewinne nicht zu versteuern haben. Sie können die Verluste aber auch nicht zur Reduktion ihrer übrigen steuerpflichtigen Einkünfte heranziehen.

Beteiligung an einer Mitunternehmerschaft

Wird die Immobilie hingegen gewerblich vermietet, liegt steuerlich eine Mitunternehmerschaft vor. Damit die Vermietung gewerblichen Charakter erhält, muss die KG gegenüber der Mieterin (Gemeinde) neben der bloßen Bestandsobjektüberlassung weitere Zusatzleistungen (Reinigung, Bewachung) mit wesentlichem Umfang erbringen. Die Beteiligung an einer Mitunternehmerschaft stellt bei der Gemeinde einen steuerpflichtigen BgA dar. Die Gemeinde sowie alle übrigen Gesellschafter der KG sind in die Feststellung der KG-Einkünfte miteinzubeziehen.

Auch in diesem Fall ist eine Liebhabereibetrachtung nur bei den übrigen Gesellschaftern anzustellen, da der BgA einer Gemeinde steuerlich immer beachtlich ist. Sollte aufgrund der Bewirtschaftungsart eine Absicht, jemals Gewinne zu erzielen nicht ableitbar sein und damit eine Liebhabereitätigkeit vorliegen, sind die Verluste (Gewinne) aus der gewerblichen Vermietungstätigkeit somit nur bei der Gemeinde steuerlich verwertbar (steuerpflichtig).

Tipp des Monats

Rückerstattung von zuviel bezahlten SV-Beiträgen

Laut dem im Jänner 2017 veröffentlichten Arbeitsprogramm der Bundesregierung wurde für den Bereich der Sozialversicherung unter anderem eine Vereinfachung bei Mehrfachversicherungen ab September 2017 in Aussicht gestellt. Aufgrund der aktuellen politischen Entwicklungen ist die Umsetzung derzeit nicht absehbar, die entsprechende Gesetzwerdung bleibt abzuwarten.